Urbanismo :::: En Magdalena, proyecto urbanístico da al debate sobre el futuro de la Costa Verde un giro sensacional.

La Otra Costa Verde

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El malecón: corazón y vida del proyecto. La pista se elevaría sobre los locales comerciales, de tal manera que el mar siempre esté a la vista.

En el extremo norte de la Costa Verde de Lima, al pie del distrito de Magdalena, centenares de volquetes diariamente arrojan miles de toneladas de desmonte de construcción al mar. Enormes hongos de polvo se levantan en cada uno de los puntos de descarga. Se trata del vertedero más grande de Lima. Pero Carlos Alberto Fernández Dávila y Gustavo Jacobs del Grupo Regeneración tienen para el área un proyecto urbanístico de película.

Una tina oxidada yace postrada en medio del polvoriento descampado. Su presencia es desconcertante. Es el único atisbo de servicios en el descomunal botadero al pie del mar en el distrito de Magdalena. Los volquetes que lo transportan echan el desmonte de construcción sin asco en la ribera del mar. Enormes hongos de polvo se levantan en los puntos de descarga. El aire se vuelve denso, gris, sucio. Pero una vez que se despeja la polvareda y se alza la mirada, el Océano Pacífico azul, fresco, destellante, se pierde en el horizonte. La esbelta silueta de la isla San Lorenzo emerge como una república insólita. La brisa marina pega en la cara. Se respira libertad. A unos pasos de distancia, aparece la curiosa bañera.

“Ahí donde ves esa tina –señala el arquitecto Carlos Alberto Fernández Dávila– es donde estará la zona de servicios del malecón: tiendas, restaurantes, etcétera”.

Fernández Dávila camina sobre el polvoriento terraplén en compañía de su socio, el ingeniero civil Gustavo Jacobs, gesticulando volumetrías, señalando ubicaciones ficticias, describiendo un malecón de 1.6 kilómetros de longitud –alma, corazón y vida del proyecto–, parques, estacionamientos y edificios. Una suerte de Larcomar al ras del suelo. Dicen ya haber invertido US$ 500,000 en estudios de suelos, diseños y alternativas viales. Y que no necesitan financiamiento público: el proyecto llega con su pan bajo el brazo. Se trata de una iniciativa privada presentada por el grupo Malecón Real S.A., y que cuenta con las espaldas financieras del Grupo EHM de capitales peruanos y españoles. Fue aprobada en subasta pública por el concejo distrital de Magdalena, presidida por el alcalde Francis Allison, en el 2007, y que se enmarca dentro de la Nueva Visón de la Costa Verde de Zubiate y Flórez, cuyo reglamento, actualmente en el ojo de la tormenta, aún no es aprobado por el Concejo Metropolitano.

“Vemos una posibilidad de inversión interesante”, sostiene el arquitecto Enrique Espinosa de Esparq Construcción, uno de los inversionistas, junto con el español Rafael Hernández, ex presidente de la telefónica del Perú. “Si invierto en San Isidro el riesgo y la rentabilidad es menor; en Magdalena el riesgo es mayor, pero la rentabilidad también lo es”.

El proyecto compromete sólo 1.6 kilómetros de los 21 km de Costa Verde. En la parte alta está el Puericultorio Pérez Araníbar y la bajada de Sucre que desemboca en la av. Brasil. Grifo Repsol a la altura de la bajada Marbella marca hito sur del proyecto.

La ecuación planteada es muy sencilla: el consorcio privado invertirá US$ 25 millones para desarrollar los espacios públicos señalados; a cambio recibirá 80,000 metros cuadrados para el desarrollo de bienes raíces.

Los restaurantes y facilidades deportivas que se erigieron hace pocos años en el distrito de Barranco cercenaron la playa y bloquearon la vista al mar. Algunas alternativas peregrinas plantean permitir la construcción de edificios contra los acantilados, mutilando la esencia y patrimonio natural de la costanera limeña. Pero los promotores del proyecto Malecón Real subrayan las premisas centrales de su propuesta:

–Nada debe interponerse a la vista del mar desde la pista y el malecón.

–Los acantilados de la Costa Verde no serán alterados.

–La altura de los edificios no debe impedir apreciar la orilla del mar desde la parte alta del acantilado.

–El malecón, los parques y las áreas de servicio público se construirán primero que nada.

En efecto, en esta parte del litoral unos cien metros separan el mar de los acantilados en su punto más ancho.

“El error conceptual de la Costa Verde es considerar el trazo de la pista como fijo”, dice Fernández Dávila. “En ese caso, ¿qué se puede hacer para no bloquear el mar?”. Responde: “Muy fácil: cambiar el trazo de la pista. La idea central del proyecto es que desde el automóvil y el malecón se tenga una vista constante del mar”.

Desde que el arquitecto Ernesto Aramburú Menchaca impulsó el desarrollo de la Costa Verde en la década de 1960, muchos otros proyectos ambiciosos, y tantos otros descaminados, se han lanzado sobre la mesa de dibujo.

Pero en este caso, los promotores tienen algunos galones bien ganados. Fernández Dávila, Gustavo y Mariano Jacobs, Flórez y Noé Carvajal fueron los peruanos gestores del exitoso proyecto de renovación urbana de Guayaquil, Ecuador, a inicios de la presente década, cuya obra emblemática es el Malecón 2000, un despliegue urbano de similares dimensiones a orillas del río Guayas, y que fue calificado por las Naciones Unidas como uno de los mejores trabajos de renovación urbana en el 2004. La iniciativa surgió para atender una ansiedad crematística natural: el Banco La Previsora, cuya sede central de 35 pisos se erigió en las inmediaciones del lugar en la década de 1990, pero cuyo valor empezó a desplomarse junto con el deterioro urbano y comercial del centro histórico de Guayaquil ante sus mismas narices. Daba la casualidad que Jacobs – quien había migrado a Ecuador en 1994– era vicepresidente y gerente del desarrollo inmobiliario del ente financiero.

“Durante el día el centro de Guayaquil generaba 250,000 puestos de trabajo; pero en la noche sólo se quedaban 8,000 residentes”, describe Jacobs. “¿Qué hacemos para que la gente se quede?”. El diagnóstico se basó en encuestas: era feo, inseguro, no se podía caminar. Había otro serio problema: la municipalidad de Guayaquil no tenía un penique.

¿Cómo convencer a los inversionistas, cuyo objetivo es lucrar, para que inviertan en la recuperación del centro de la ciudad? Fernández Dávila resume la ecuación triunfadora: “Hacer el espacio público suficientemente atractivo para darle valor”. De estas divagaciones se concluyó que lo más atractivo era convertir el muladar en un malecón, y apenas el 25% destinarlo al área comercial. Una consideración adicional marcó las características singulares del proyecto: las edificaciones no debían ser más altas que la copa de los árboles, para que los predios colindantes, como el propio Banco, no se desvaloricen al ver mutilada la privilegiada vista panorámica.

“En cambio, en Magdalena, el gran valor agregado está en la vista al mar”, sostiene Fernández Dávila. “Y en los acantilados”, añade Espinosa. “Para ganar valor, las cuatro caras deben tener una bonita vista”. Se estima que los edificios podrían tener como máximo unos seis pisos de altura como el memorable Las Gaviotas en La Herradura. Los criterios de altura emanan de la propia Nueva Visión de la Costa Verde: ninguna estructura debe impedir a un individuo parado en lo alto del acantilado apreciar la rompiente en la orilla.

También se habla de reverdecer los acantilados, pero no de construir sobre ellos. El acceso a los edificios no sería directamente por la costanera, sino a través de vías laterales que no comprometan el flujo vehicular. Los complejos habitacionales o de oficinas serían separados por parques y bermas arboladas. En la medida en que esta promesa se cumpla será mayor el atractivo de la zona, y por ende, el valor de los predios. El incentivo para cumplir con esa promesa es alto: ya se habrían enterrado en la zona US$ 25 millones sólo en la rehabilitación urbana.

Según los promotores, el costo total del proyecto es de alrededor US$ 150 millones. Se trata de un total de 320,000 metros cuadrados –desde la altura del grifo Repsol cercano a la bajada de Marbella hasta el límite con San Miguel–, de los cuales 240,000 estarán destinados a espacios públicos, y 80,000 al desarrollo inmobiliario. Como garantía de que los promotores en efecto cumplan con la ejecución del espacio público antes de caer en la tentación de hacer caja, el contrato con la municipalidad establece que la transferencia de los 80,000 metros cuadrados se efectuará sólo una vez ejecutado al menos el 60% de la inversión en el espacio público, garantía bancaria de por medio.

Pero el concepto lleva otra vuelta de tuerca. ¿Cómo garantizar que el malecón luzca siempre reluciente, iluminado y los parques bien atendidos? La misma pregunta se planteó en el delta del Guayas casi una década atrás. Trabajando en gabinete bajo mucha reserva, de tal manera que la nacionalidad del equipo no estigmatice el proyecto, y bajo el paraguas de la Universidad de Oxford de Inglaterra, los peruanos se echaron a dibujar y cuadrar números en Guayaquil. De ahí surgió un creativo modelo de gestión que ahora pretende ser trasladado a las costas de Magdalena: financiar los costos de mantenimiento con el alquiler de los locales comerciales y las playas de estacionamiento. Estos ingresos conforman un fondo fideicomiso encabezado por un directorio. La estructura garantiza la participación de todos los actores en la toma de decisiones y al mismo tiempo relativiza el voto del alcalde, uno entre sus pares, protegiendo así la inversión de decisiones de carácter electorero. Ajenos al ruido político, sólo quedará el rumor del mar.

Al final de cuentas, Fernández Dávila resume la apuesta en dos trancazos: “Si tienes un espacio urbano sensacional, la gente va a ir”. (Marco Zileri)